2024年上半年，物业行业正处于从增量向存量转变、回归服务本源、提升服务价值的新周期之中，估值持续调整。但长期来看，行业轻资产、现金流稳定、利润可见性高的优势依然存在。待此前遗留的负面因素逐步出清，物管行业有望走出独立行情杠杆股票网站，具备较高投资价值。行业回归高质量稳步发展轨道，对于企业而言，修炼自身内功才是长久之道。建立在此基础上物企的增长逻辑与业绩表现更具持续性，值得长期看好。
，世茂服务（00873）发布2024年中期公告。期内，公司营业收入40.3亿元（单位：人民币，下同），保持稳健态势；净利润2.1亿元，较去年同期提高3.4%，实现逆势上涨。业绩稳中向好，离不开世茂服务坚持提质增效，不断夯实业务基本盘。同时，公司更加追求业态拓展的深度和密度，深挖细分赛道蕴含的广阔空间，彰显其长期成长底色。
基石业务稳健压舱精益高效有质增长
今年上半年，世茂服务顺应行业增长模式变革趋势，将高质量发展作为战略核心，在力求保持管理与服务业务均衡发展的同时，专注自身的优势领域，在市场竞争中取得优势。
期内，世茂服务实现合约面积3.3亿平方米、在管面积2.5亿平方米，管理规模发展稳健。值得一提的是，合约及在管面积来自独立第三方的面积占比分别为75.2%及77.2%。来自第三方在管面积已经成为其规模增长的主要动力，可见公司市场化拓展能力强势。
智通财经APP认为，对于服务品质优秀、服务体系完善、管理效率领先的品牌物企，外拓重要性的上升将推动其品牌价值兑现为规模增长。世茂服务第三方项目占比高、组合价值高，已印证其有能力将服务力、品牌力优势转化为规模增长，看好其在外拓市场中优势扩大。
为夯实经营韧性，世茂服务持续深化业务结构的优化调整，加强非周期性业务作为稳定基础的核心地位，并取得显著成效。期内，公司物业管理服务收入为27.6亿元，同比增长5.7%，占总收入的68.5%，稳健压舱；非周期性业务实现收入38.4亿元，同比上升0.9%，占总收入的比例较2023年中期上升2.4个百分点至95.4%，自主发展能力进一步增强。
业务结构持续优化的同时，世茂服务提升精益管理能力，降本与提效结合，改善物业服务毛利率的同时，推动管理费用率持续下降。期内，公司管理费用为4.2亿元，同比下降6.6%，
管理费率也下降0.5个百分点，经营更加高效。与此同时，公司通过优化组织架构，减少层级，释放产能，单名员工效能同比提升3.4%，组织红利进一步释放。管理效率提升，管理费用率优势进一步展现，规模效益初步显现，世茂服务有望进一步实现向管理要效益。
随着物管行业回归服务属性，企业经营从“规模为王”重回“现金流”逻辑，世茂服务恪守本业的同时，通过精益管理平衡成本，实现利润改善，为现金流质量提供保障。另外，公司聚焦现金流管理，紧抓基础物业管理服务的收缴率，提升多元增值服务的回款率。
质量筑底，打造区域性壁垒优势细分市场持续兑现新增量
世茂服务之所以能实现高质量且稳定的增长，得益于其在追求第三方外拓稳步增长的同时，更加看重项目品质及整体盈利水平。
今年上半年，市场拓展新增年饱和收入6.2亿元，市拓新增合约面积1770万平方米，新增在管面积984万平方米。新拓展项目优质大客户占比高达66.1%，住宅、学校、产业园区等优质业态占比高达54.5%，一线、新一线及二线城市优质市场占比58.9%。
另外，期内公司新拓项目年饱和收入超500万元的项目多达36个，超1千万的大项目十余个。更获得五指山市怡景山城小区，国家会展中心（天津）办公楼，苏州光大银行，中国移动贵州公司，国投发电站等多种业态优质项目。
根据智通财经APP观察，在不断开拓优质大客户和大型项目的同时，世茂服务进一步完善在经济发达地区的建设布局，打造区域性壁垒。比如公司在管住宅项目中83.1%的项目来自经济发达地区，为世茂服务长期稳定的高质量发展提供了有力支撑。更为重要的是，通过质量筑底，公司区域性壁垒优势显著，第三方市场竞标外拓能力显著提升，中标率较去年同期提升2.9个百分点至38.9%。
有理由相信，世茂服务有望通过提升项目密度和服务浓度，不断强化成本和品牌优势，改善物业项目盈利模型，打造区域性护城河。
充分发挥拓展动能之外，世茂服务积极拓展高校园区及医院物业，持续扩大细分赛道优势。截止目前，世茂服在管学校和园区265个，覆盖45座城市，服务全国985高校12所。上半年，通过竞标获得中国农业大学、温州大学、浙江金融职业学院等优质高校服务项目，高校园区服务力持续保持行业第一。在医院后勤服务领域，公司发挥在湖南龙头的优势，新拓展长沙妇幼保健院。今年公司也积极走出湖南市场，拓展了年合同总金额超5000万元的江西萍乡市人民医院。目前，公司在医院领域，服务覆盖三甲医院12所，医院71个。
存量时代物业竞争趋势下，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围，在竞争中脱颖而出的关键。世茂服务聚焦优势细分市场，积极拓展高校园区及医院物业，无疑成为其挖掘新增量空间的重要举措。一旦细分市场优势逐步兑现业绩，世茂服务将迎来新一轮强势增长。
品质服务升级重塑企业价值穿越周期向上弹性可期
在资本和市场回归理性的背景下，物业企业之间的核心竞争力竞赛，已从规模的竞争，走向能力以及服务广度和深度的竞争。
世茂服务深谙品质服务是高质量发展的基石。随着行业的发展和整体服务水平的提升，公司始终秉持服务初心，将服务品质升级作为本年度以及未来长期的重点工作，推动行业持续向高质方向精进。
期内，公司通过打造全新的“管理-品质-监督”业务链条，全面改进品质管理业务流程，全面提高服务质量。具体来看，公司品质提升行动初现成效，上半年世茂服务获地方协会、机构及政府主管部门颁发的“省优”、“市优”及“五星平安小区”等奖项逾40个，获奖项目业态涵盖住宅、学校、医院、交通枢纽等多种业态。如赣州榕玺台获2023年度赣州市物业管理“示范项目”，南开大学获2024年度服务力学校标杆项目，中南大学湘雅二医院获2024年度服务力医院标杆项目，张家界荷花国际机场交通枢纽项目获2024年度交通枢纽标杆项目，上海世茂滨江获住宅卓越标杆项目、广州汇金国际中心获及写字楼卓越标杆项目等。
智通财经APP认为，物业管理行业正步入一个品牌价值重塑与升级的关键时期，世茂服务以不断提升的优质服务塑造品牌形象，进一步彰显其高质量经营价值。
从投资角度看，物管的核心逻辑从判断公司的成长性转为研究公司在项目服务生命周期中赚取稳定现金流的能力，且行业“刚需+长周期”特征凸显以及增量存量兼具，长期成长逻辑未改。世茂服务以质致远，不断夯实主营业务，同时持续探索细分市场的增长潜力，保持经营与业绩韧性，有望穿越周期持续成长，看好其在行业筑底后有更高的向上弹性。
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